学习美国人买美国房产的几大重要因素

文 / 2014-08-07 09:28

美国人买房子最主要考虑的因素是学区和环境,学区主要是为孩子上学考虑的。而环境就是整个社区的环境,而不是外部的环境,因为在美国外部环境几乎都很好,有花园和草坪。美国的房子大多是小型的公寓,即楼层很少的公寓型住所(通常空间会比较大),另外就别墅,即独立的House。独立House当然住起来更舒服,少受干扰,而且通常都带有院落。房前屋后是草坪(大小不一),车库也是房子的附带品。有些house甚至带有私人的游泳池。这些都极大地满足了家庭生活的需要,比起几百万在国内大城市买回个“蜗居”,几十万美元在美国买来的绝对是超值的享受。

对比于中国房屋土地使用权的70,在美国买房子买的是永远的“安心”,不必担心自己花了毕生积蓄买来的房子十几年后就无权居住。房子可以折旧、可以过时,但至少地皮这东西基本是不会损耗的,而且又是真正的价值所在,因此这样的投资是绝对值得的。美国的房子,房子本身的价值并不高,仅仅为房屋的造价成本,除某些设计成本稍稍高一些的房子(或者有其他附加价值,比如名人故居等)外,一般房子的真正价值在于地皮。在美国买独立的House,一处一百万美元的房产,拆掉所有建筑以后出售,还能卖出80万美元;可见建筑本身的价值是很低的。地皮是真正属于买者的永久性资产,有保值作用,如果城市发展不错,工作机会多,地皮未来增值的空间还是很大的。

的法律法规很多,而其中“关于从业人员的准入制度”(房地产执照法)是最严格的法令。执行法令的是“州房地产委员会”,包括拒发执照、扣留执照和吊销执照等。各地还有专门监察机构对从业人员的行为进行监督,一旦经纪人或销售员发生违反职业道德的行为,就会被暂停或吊销执照,很难再继续从事这一职业。为保障交易安全,许多州都专门设立了房地产复员基金制度,用于经纪人因自身错误而造成不能赔偿的损失,当赔偿被允许且已支付时,经纪人的执照会被取消,直到偿还所赔偿款项及附带利息。在加州,房产通过第三方“中性的中介人”来交易,买方的钱汇到他们那里,卖方也从那里取钱,房产中介也是通过这个机构来取钱,从根本上杜绝了中介的欺诈现象。

在美国买房,全部实行实名制。为了鼓励买房,政府对第一套自住房屋的按揭利率和房地产税率给予优惠,抑制了住房过度消费和盲目投资。 美国平均房地产税率是房价的1.6%左右,房地产税率随房价高低变动,根据当年周边同类房子实际成交的平均价格,或者前一年的征税房价加上通货膨胀率来确定实际征税标准。据测算,这相当于美国家庭年平均税前收入的5%,加上按揭费用,对普通家庭来说,负担不可小视。而第二套房的房地产税率和按揭利率就更高,美国购买两套或两套以上房屋的家庭是很少的。因此,美国住房供给压力相对也就小了。

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