教您如何购买美国房产

文 / 2014-10-31 16:01
  【美国房产网】买房子是人生中一大重要决定,有些人厌倦了付房租、有些人为了结婚作准备、有些人因为离婚需要一个新的地方、有些人因为小孩出生想换到大一点的房子,也有些中国人在美国买房时专门投资。尤其是对第一次在美国买房子的人,如果对美国买房的过程及手续不熟悉,心里压力会很大。

 

1. 准备期(preparation):刚开始你要知道你为什么要买房子和买么样的房子(地点、价位以及你个人对居住环境的特殊需求,一旦想法确定后,你可以开始跟银行或是贷款公司接洽,进行preapproval,看以你的财务能力可以借到多少的贷款,愈早准备好preapproval,愈可以帮助你有效地选择不动产物件。

做好preapproval 后,你要开始与一名专业的不动产经纪人合作(也就是雇用这名经纪人),把你的目标跟需求告诉他/她,同时双方签属一份buyer representation agreement 开始正式的合作关系。 在美国买卖房子的佣金ㄧ般是由卖方支付,买方只需要准备贷款、验屋及closing costs。 使用经纪人最大的好处就是他/她的市场经验、专业知识与谈判协调能力,还有对价格的判断,这会让整个购屋过程进行得更顺畅、有效率。

2. 看房子(home search):接下来就要开始找房子,最主要的两个途径就是:Internet跟open house。 一般透过搜寻网路的资讯与图片可以给你一个大概的感觉,但是图片不会告诉你整个社区周遭的情况,所以一定要实地到现场看房并开车在附近绕一绕。 一般的open house 都在星期天,如果没有open house,可以请经纪人跟卖方经纪人另外约个时间看房。

很多第一次买房子的人,都会希望能够找到完全符合心目中理想的房子,但是只要找过房子的朋友就会知道:there is no perfect house! 在现实情况里,因为预算有限,总是需要有所妥协,所以在寻找房子的过程中你要能够知道你的priority 是什么,哪些东西是你一定要的,哪些是你可以没有的,当你遇到一间很喜欢但又不确定的房子,试着问自己如果别人买下这间房子你会不会觉得可惜,如果答案是肯定的,你就该试着出价了。

3. 房屋检查与贷款(due diligence & mortgage):如果出价被卖方接受后,买方要先付$500-1,000 的押金到escrow account (由卖方经纪人保管到交屋),然后开始进行房屋检查(home inspection),一般来说condo 的检查要比house 简单(因为你买的不是整个大楼,而是其中的一户,所以很多大楼结构上的东西,你没办法检查,你只能检查你那户的区域结构;但你可以要求检视大厦管理委员会的会议纪录,看看有没有一些大楼维修的事项被提出来讨论)。 一般房屋的检查费用约在$300-600,不过有些检查项目像是asbestos, lead paint, radon, mold, etc 是需要另外有特殊执照的人员才能检查。

当房屋检查完毕或什至之前,就可以开始正式跟银行或贷款公司申请贷款,在同时也需要签署一份purchase & sales agreement (P&S),并另外支付卖价5% 的押金到escrow account。 通常在签P&S 时最好是建议有律师在旁边进行复检,以确保和约内容无误。

4. 成交(closing):通常到这一步已经是最后的阶段,买方拿到贷款,房子进行产权确认及过户,在接近房屋成交前(这时卖方应该已经搬出),买方经纪人要带买主做房屋最后的walk-through,以确保房屋跟合约中交代的一样,如果发现问题则需要在进一步交涉,如果没有问题双方则正式签约,买方结付closing fees 并正式交屋。


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