美国例法偏向于承租人

文 / 2014-10-31 16:32

租金:在美国,房东和承租人是否可自由协商租金?

除设有租金管制条例的四个州的社区外,通常可自由协商租金。这些包含于当地法律中的租金管制条例,有时被称为租金稳定法或最高租金法规。

 

 

押金
51 个州中,24 个州对保证金不设法定限制。其余 27 个州的保证金限额从一个月的租金到 3 月的租金不等。所有州都规定须在承租人搬离后退还保证金。只要存在未支付的账单和维修费用,即可从中扣除。

大多数州要求押金需存放于银行账户中,并与房东的账户分开。关于是否应将利息同押金一起退还,各州之间存有差异。如果要求支付利息,即需使用银行利率或联邦基金利率。在一些州,房东可选择将押金存放于特别利息账户或无利息账户中。如可选择,大多数房东会选择无利息账户。

对于房东退还保证金的期限要求,各州也不尽相同。阿拉巴马州、田纳西州、西弗吉尼亚州、威斯康星州和怀俄明州对保证金的退还不设法定期限。在大多数州,期限为一个月。亚利桑那州、夏威夷州、南达科他州、佛蒙特州和华盛顿州的期限最短,为 14 天。密西西比州的期限最长,为 45 天。肯塔基州的规定期限为 30 至 60 天,取决于房东是否扣减押金。纽约州未明确规定“合理时间”期限,通常约为一个月。

在美国,房东及承租人具有哪些权利,尤其是关于合同期限及收回租用房屋的权利?
主要有两种租房协议,租赁协议和租用协议。除非合同另有规定,承租人须在合同期满或给予特定通知后搬离租住房。拒绝续签合同不需给予任何理由。

租用协议给承租人提供到期时自动短期(通常为 30 天)续租,除非承租人或房东(有时法律规定了应由哪一方给予通知)给予书面通知以终止协议,在这种情况下,承租人必须迁出。书面通知通常提前一个租赁期或一个月(如为按月租住)。房东也可变更协议条款,如提前书面通知(通常也为一个月)以变更租金金额(除当地租金管制条例禁止外)。

另一方面,书面租赁给予承租人在固定期限内占用租住房的权利 – 通常为 6 个月或 1 年,但也可更长 – 如若承租人缴纳租金并遵守其他租赁条款。在租赁期内,除非承租人同意,房东不可调整租金或变更其他租赁条款。不同于租用协议,租赁期满后通常不会自动续约,承租人即须迁出。合同通常对续约和所需的通知数量设有规定。

承租人经房东同意,在租赁到期后可按月租住,以租赁协议条款为准。

收回租用房屋程序在如何书写和提交终止通知与收回租用房屋文件上各州有所不同,但基本原则相似。房东给予下列三个通知中的一个后,即可向法院提交未支付租金的概要说明以逐出承租人:

  • 交租或迁出通知:在承租人未支付租金时使用。给予承租人几天时间(大多数州为三至五天)以支付租金或搬离租用房屋(“迁出”)。
  • 纠正或迁出通知:在违反租赁或租用协议条款或条件时给出,如违反“禁止饲养宠物”条款。通常承租人可用一段时间来就改正,或“纠正”违规行为。如承租人不纠正,则须搬离,否则将面临驱逐诉讼。
  • 无条件迁出通知要求承租人搬离租用房屋,且没有支付租金或纠正违反租赁或租用协议条款行为的机会。在大多数州,仅在承租人具有以下行为时可发出无条件迁出通知:多次违反重要的租赁或租用协议条款;在不只一种情况下拖欠租金(在某些州,法律定义了将租金到期后几天仍未支付的行为视为拖欠);严重损害租用房屋;从事重大非法活动,如在该住所卖淫。

在美国,应谨慎处理收回租用房屋的流程。只有县治安官、市司法官或警官才能真正执行法院命令的令状以逐出承租人。被逐出的承租人甚至可以故意精神伤害起诉房东。在一些州,承租人可赔偿损失,并仍在该住所租住。在承租人被逐出后,房东不得扣押其个人物品或家具。

美国法律系统的高效程度如何?
尽管美国以自由市场为导向,但美国的《不动产租赁法》通常更偏向于承租人。一般情况是,房东承担更多的责任,而承租人拥有更大的权利。在法律无具体规定的情况下,法院通常更倾向于承租人。

例如,致使房东可能因大意而处于不利地位的法律包括《公平住房法修正案》(第 8 标题)中强有力的反歧视条款和其他州的法律规定。这些法律义务十分繁重,因此建议房东要求预期的承租人提交书面申请,填写履历和相关证明。为避免诉讼,最好的方法是房东书写一份报告,列明从众人中选择此预期承租人的原因,如信用状况,工作稳定。 美国住房和城市发展部是《公平住房法》的主要执行部门。

根据 1992 年《住房含铅涂料危害防治法》,房东须告知承租人任何已知的含铅涂料或危害。如房东未告知承租人,且承租人被诊断出铅致伤害,房东可面临 10,000 美元的罚款,及对承租人造成的损失给予 3 倍的赔偿。如此租住房建成于 1978 年 1 月 1 日后,多数情况下不含铅。

 

 

大多数房东与承租人的纠纷可通过住房法庭、调解委员会等进行仲裁。如果仲裁失败,并涉及金钱,如退还保证金,案件可提交至小额索赔法院。在大多数州,小额索赔法院受理的金额范围从 3,000 美元 至 7,500 美元不等。

收回租用房屋诉讼由当地法院受理。收回租用房屋程序相对非常迅速,预计将在几周内解决。但是,如果承租人决定采取法律辩护,该程序将延长数周或数月。

法规
所有州都设有不动产租赁法令,有时在单一法律中并非所有条款都与承租人相关。《统一住宅租赁条例》由美国统一州法律委员会全国会议起草,并在所有州通过。在以下州部分或全部施行:

  • 阿拉斯加
  • 亚利桑那
  • 佛罗里达
  • 夏威夷
  • 爱荷华
  • 堪萨斯
  • 肯塔基
  • 蒙大拿
  • 内布拉斯加
  • 新墨西哥
  • 俄勒冈
  • 罗德岛
  • 南卡罗来纳
  • 田纳西
  • 弗吉尼亚

大多数州和地方政府也遵循住宅租赁管理条例的反歧视条款。市及县议会也通过了各自的法规。存在这样的情况,州未对保证金设限,但市设有更为严格的法规。一般准则为地方议会不能违反州及联邦法律,但在一般法未列明的情况下,地方议会可设立更为严格的法规。

简史:美国《不动产租赁法》的近期变更
美国正逐步缓慢废除租金管制。近年来,已有几个城市结束租金管制,如马萨诸塞州的波士顿和剑桥市。在实行租金管制的大多数社区,如纽约市,租金受管制物业仅占整个租赁市场的极小部分。困难户加租幅度陈情条款也将租金管制或租金稳定的作用降至最低。

市场惯例:
经纪人通常向承租人收取首年租金的 15% 作为佣金。所有州都准许房东收取押金。半数州对保证金金额设限,一般不超过一个月或二个月的租金。纽约州为一个月的租金。押金退还的规定在每个州也不尽相同;通常为承租人搬离后 14 天至 30 天。租金通常按月提前支付。租金一般应在每月的第一日支付,但应按合同的规定日收取。须交付租金收据。

 

 

 


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